商业街区运营策略（分享街区商业地产项目的运营）

街区商业，又被称为Block街区，是指在合适的尺度上，从文化和城市发展的角度出发，满足人口的居住并提供丰富的商业及休闲配套的混合型增值物业。

国内知名的街区商业项目莫过于北京三里屯太古里、成都远洋太古里以及上海新天地，它们与所在的城市历史文化风貌融为一体，在实现购物、餐饮、休闲娱乐等功能之余，更成为游客们必须“到此一游”的景点。

在经历了马路上的零散商品交易点、街道上的集中型商品摊点、棚架下的集中型商品交易点、沿街商铺、商业街区/街区式商业、城市综合体几种形式的发展，步行街区成为现代城市不可或缺的一部分。

如何规划并准确定位一个街区型的社区商业？如何通过建筑设计与城市功能融合，并为后期的成功运营打下基础？如何在后疫情时代做好开放式街区商业的经营？

我们将通过市调定位、建筑设计、招商运营等模块内容与大家分享。

一般来说，街区型商业有三种定位模式

模式一：主力店+商业街

建筑特征：集中式商场＋商业街模式

业态组合：超市＋商业街 或 社区型购物中心＋商业街 或 超市＋百货＋商业街

模式二：次主力店+商业街模式

建筑特征：小型集中式商业+商业街

业态组合：便利型商业+次主力店集合（餐饮、健身、美容、图书、电器等）

模式三：纯商业街模式

建筑特征：单层或者双层的商业街

业态组合：多种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、服装饰品类、服务类、食品杂货类等，没有引入大型主力店。

建筑结构形态也有几种不同

主街+次街：方便人流引导分散

街道+广场：中心广场快速聚合人气，提升中心街铺价值

首层+天街：丰富街道空间感受，提升二层商铺价值

动线方面也有几点需要注意

平面动线通常采用“井字型”或“非字型”，这样可以将多个小独栋建筑串联起来再结合多样的导视标志将消费者引流至不同的单体建筑中进行消费。

垂直动线方面，基本上每栋单体建筑都有设置垂梯与扶梯。一般情况下经营楼层≤3的单体楼栋配置1-3对扶梯，一般位于独栋建筑的外部(小独栋)或中央(大独栋)；经营楼层≥4的单体楼栋，配置1处1-2部的垂梯，并位于入口处，且设有明亮或彩色的灯带起到提示作用。配置充足数量的垂梯与扶梯，便于将消费者快速导入各楼栋高层进行消费。

商业经营特征

街区式商业是继购物中心之后出现的商业类别形态，更注重消费的体验感、场景感，追求的是品位消费、享受型消费，因此其四大业态配比特征是餐饮、娱乐业态占比高于购物中心的同类占比。

比如休闲娱乐业种越来越丰富，商家更注重内部硬件的打造和消费场景/氛围的营造，娱乐产品也会更具有趣味性吸引更多消费者参与体验。

多配置体验式业态是商业街项目成功的基础，利于打造出有休闲氛围，令人乐享在其中的风情街区。

随着社交平台的丰富和新生代消费群体逐渐成为消费主力，人们不再满足于单一的购物体验，对商业环境的要求也越来越高。而街区商业的整体建筑处于对外开放状态，其户外空间多、通风性较好的消费场景不仅更能给消费者“安全感”，自由的空间形态还能满足娱乐、文化、社交等多样性需求。

在回归“逛街”本质的基础上，街区商业以生态艺术、主题街区、沉浸式体验或街巷里情怀等多元场景和体验感，形成自身独特的亮点和记忆点，在满足年轻消费者对时尚、潮流、个性需求的同时，还提供随时随处拍照分享的精神愉悦感，并在其社交平台上形成二次传播，从而扩大影响半径。

街区式商业的优劣势

小结

优秀的街区商业善于将城市、商业、生活有机结合，通过多元业态的合理配比，刺激人们多方位的需求，打造体现文化艺术、新潮时尚、美学生活、人文风情、休闲娱乐等特性的圈层聚集地，使其不仅是购物场所，更是城市新兴的旅游目的地。

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